חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה- 1974 הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, ולהבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הרוכש לטמיון. כך למשל החוק קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר המשולם בגין הדירה אם לא ניתנה בטוחה. בחוק נקבעו חמש אפשרויות לבטוחה: א. ערבות בנקאית; ב. ביטוח; ג. שיעבוד; ד. הערת אזהרה; ה. בעלות. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית והיא ניתנת, ככלל, כאשר יש לפרויקט ליווי בנקאי.
כיום, על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, למחיר דירה שמוכר עוסק מתווסף מס ערך מוסף. מאחר שעל פי חוק המכר "מחיר הדירה" מוגדר ככל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה, נמצא שעל פי החוק, הערבות הניתנת לפי חוק המכר כוללת אף את סכום רכיב המע"מ שבגין המכירה. זאת, על אף שרכיב המע"מ המשולם על ידי הקונה למוכר מועבר מהמוכר לרשות מע"מ, ולמעשה אינו נשאר בקופת הפרויקט. יתרה מכך, כאשר מדובר ברכישה כאמור על ידי עוסק, הרוכש מזדכה על רכיב המע"מ המשולם למוכר. חרף כל זאת, עקב ההגדרות אשר היו קיימות טרם התיקון בחוק המכר, עדיין היה נדרש המוכר להמציא לרוכש ערבות בנקאית על מלוא הסכום ששולם על ידי האחרון, לרבות רכיב המע"מ. כלומר, נדרש כי ערבות חוק המכר הממומנת מקופת הפרויקט, תכלול אף סכומים המצויים ברשות המיסים, ובמכירה לעוסק המזדכה על המע"מ ששילם, אף תהיה גבוהה מהתשלום נטו.
לאור האמור הוחלט לתקן את חוק המכר כך שמוכר יעניק לקונה ערבות מלאה, בניכוי רכיב המע"מ שהועבר לרשות המיסים, ולהפקיד רכיב זה בקרן ממשלתית אשר תוקם במשרד האוצר לשם הבטחת החזרתו לקונה במקרה של ביטול העסקה ומימוש הערבות לפי החוק. מנגנון זה נועד להקל על נטל המימון על ידי צמצום העלויות הכרוכות בהנפקת הבטוחה בגין רכיב המע"מ. באופן זה, מקווה המחוקק להקטין את עלויות עסקת מכר הדירה, מבלי לפגוע במידת ההגנה על כספי הרוכש.
סעיף 18(א) לתיקון קובע כי ככלל (בכפוף לחריגים הנוגעים לפרויקט בניה שחוזי המכר לגבי כל הדירות הכלולות בו נכרתו ביום 14.5.2017 ואילך), יחולו הוראותיו לגבי דירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום פרסומו של חוק זה ואילך, כלומר מיום 30.3.2017 ואילך.
הפניות: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(תיקון מס' 9), התשע"ז–2017
| 
