לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין אשר עוסק בשאלה מהו הדין לעניין חיוב בהיטל השבחה כאשר מדובר בקרקע שמוחזקת על ידי יזם במסגרת חוזה פיתוח. חוזה פיתוח הוא חוזה שבו יזם מתחייב לרשות מקרקעי ישראל או לרשות מקומית בדרך כלל, לפתח מקרקעין, לקראת התקשרות בחוזה חכירה או בעלות. בשלב זה מתאפשר לרשות לפקח על אופן פיתוח הקרקע. שאלה זו נדונה כבר לפני שנים בפסק הדין הידוע כהלכת קנית (רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989). ההתלבטות נוגעת להכרעה אם הזכויות המוקנות ליזם בתקופת הפיתוח הן זכויות של בעלים/חוכר לדורות (ואז יש לחייבו בהיטל השבחה), או שמא הינו רק במעמד של בר-רשות (ואז יהיה פטור מתשלום ההיטל). דעת הרוב בהלכת קנית, מפי השופט ברק, קבעה כי מדובר בבר רשות ואין חובת תשלום של היטל השבחה.
הנושא הגיע לבית המשפט העליון סביב שני תיקים, שהדיון בהם אוחד. בעניין הראשון מדובר על חוזה פיתוח של חברת הוניגמן עם עיריית ראשון לציון, להקמת מבנה תוך 48 חודשים, לפי תנאי המכרז, ובסופו העברת בעלות ליזם. הוניגמן כפרה בחבותה לשלם היטל השבחה. בעניין השני נחתם חוזה פיתוח בין חברת ליניר קירשנר בע"מ לבין מנהל מקרקעי ישראל, בדבר חוזה חכירה ל-49 שנים. ליניר כפרה בחיובה בתשלום היטל השבחה. שתי החברות טענו כי הנן במעמד בר-רשות.
בפסק דינה, קבעה השופטת דפנה ברק-ארז כי יש לעדכן את הלכת קנית, כך שיש לראות ביזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה. שאם לא כך, יוצא שהיזם, שהוא בעל האינטרס הכלכלי העיקרי בקרקע וזה שקוצר את פירות ההשבחה בפיתוחה – פטור מתשלום של היטל השבחה. עניין זה נוגד את מטרות החקיקה ואת עקרון הצדק החלוקתי, והוא מוביל להתדיינויות משפטיות רבות מפאת אי הוודאות בפרשנות דיני המס. מן הבחינה המהותית הוצדקה ההלכה על בסיס ההכרה בכך שהיזמים הם אלו ששולטים באופן מהותי בתקופת הפיתוח בזכויות של חכירה לדורות. בית המשפט הדגיש כי מבחינה מעשית, יזמים ששילמו כבר היטלי השבחה למינהל יקבלו בחזרה את התשלום ויהיו חייבים בתשלום דמי היתר בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות.
הפניות: ע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנו"ב שומרון (פורסם בנבו, 10.5.2016); רע"א 85/88 "קנית" – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989)
| 
