|
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974 (להלן – חוק המכר (הבטחת השקעות)) מחייב קבלנים הבונים דירות למגורים להעניק לרוכשים בטוחות להבטחת כספם. הבטוחות הנפוצות יותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, המבטיחות כי בהתקיים הנסיבות הקבועות באותו חוק – הרוכשים יקבלו חזרה את הכספים ששילמו תמורת הדירה.
בסמוך לסיום בניית הדירה וקבלת החזקה בה על ידי הרוכש הוא נדרש להשיב את הערבות או הפוליסה שקיבל. ואולם, במועד זה בדרך כלל המקרקעין עליהם נבנה הבניין עדיין משועבדים לטובת הבנק המלווה או המבטח (להלן – הבנק המלווה), וקיים חשש כי זכויות הרוכש תפגענה במקרה של סכסוך בין הקבלן לבין הבנק המלווה ומימוש השעבוד, או שיחול עיכוב ברישום זכויות הרוכש בדירה עד שהבנק המלווה יסכים למחוק מהדירה את השעבוד הרשום לטובתו.
במהלך הזמן, נוצר נוהג לפיו הבנק המלווה נותן מראש לרוכש אישור לפיו עם מילוי התנאים הקבועים בו, ובכללם – שהרוכש שילם את מלוא התמורה וקיבל החזקה בדירה – השעבוד לא יחול יותר על הדירה שלו כך שהיא תוחרג מהשעבוד (להלן – מכתב החרגה). ואולם מכתב החרגה כזה לא הוצא כדבר שבשגרה, לא היתה קביעה מחייבת בעניין ולעיתים הוצאתו גם היתה כרוכה בתשלום.
במסגרת תיקון 7 לחוק המכר (הבטחת השקעות), אשר אושר בקריאה שלישית בכנסת בעת האחרונה, עוגנה לראשונה החובה להמצאת מכתב החרגה כאמור, לרבות מועדים להמצאתו ונוסחו, שיכלול התחייבות של הבנק המלווה הן להחרגת הדירה מהשעבוד, כך שבמקרה של מימוש השעבוד הוא לא יבוצע מהדירה עצמה (כל עוד לרוכש עצמו אין התחייבות כלפי אותו בנק, כגון בגין הלוואה שקיבל ממנו), והן למחיקת השעבוד מהרישומים של הדירה.
מדובר בהצעת חוק פרטית של חבר הכנסת יריב לוין, אשר אושרה כאמור בקריאה שלישית בכנסת ועתידה להכנס לתוקף תוך 30 יום ממועד פרסומה ברשומות (שהיה ביום 2.12.13). יושם אל לב כי תיקון זה יחול על הסכמי ליווי או הסכמי מימון ועל חוזי מכר במסגרת פרויקט הבנייה נושא הסכם הליווי או הסכם המימון, שנכרתו ביום בו יכנס התיקון לתוקף ואילך.
לפרטים נוספים אנא פנו לעורכי הדין במשרדנו:
עו"ד שרית האושנר-רפאל
sraphael@nblaw.com
|
|
Sales (Apartments) (Assurance of Investments of Home Buyers) Law, 1974 (hereinafter - The Sale (Assurance of Investments) Law) requires contractors and builders to provide purchasers of residential housing collateral to secure their money. The most common securities are collateral bank guarantees or insurance policies, to ensure that, the under the circumstances set forth in the said Law, buyers will receive back the money they paid for the apartment.
Towards the end of construction of the apartment and near to the time the buyer obtains possession of the apartment, the buyer is required to return the guarantee or policy received. However, at that time, the land upon which the building was constructed is usually still mortgaged to the lending bank or insurer (hereinafter - the lending bank). Given this, there is some concern that the existence of this mortgage will compromise the rights of the buyer in the event of a dispute between the contractor and the lending bank and the realization of the mortgage, or should there be a delay in registration of the rights of the buyer in the apartment until the lending bank agrees to remove the mortgage registered in its favor from the apartment.
Over time, a practice developed whereby lending banks give advance approval. In such approval it is usually provided that where a buyer has fulfilled the conditions set out therein (including payment by the buyer of the consideration in full and the buyer having obtained possession of the apartment) there will be no more mortgage on his apartment and it is then excluded from the mortgage (hereinafter - Letter of Exclusion). However, these Letters of Exclusion were not routinely issued; there was no binding rule on this matter and frequently the issue of such a Letter of Exclusion was subject to a fee payment.
By Amendment 7 to The Sale (Assurance of Investments) Law, which was recently approved on its third reading in the Knesset, it is formalized as a duty imposed on the banks to issue such a Letter of Exclusion. This Amendment gives guidelines as to the contents of such a Letter of Exclusion, including a commitment by the lending banks to exclude the apartment mortgage, so that in case of exercise of the mortgage it will not apply to the apartment itself (as long as the buyer has no obligation towards the bank - such as a loan received from the bank), and to remove the mortgage from the apartment.
This was originally a private bill submitted by Knesset member Yariv Levin, which bill was approved - as noted above – on its third reading in the Knesset. The Amendment will take effect upon the expiration of 30 days from the date of its publication in the Official Gazette (which was on 2.12.2013). It should be noted that this Amendment will apply to financial assistance agreements or financing agreements and to sales contracts in construction projects subject to financing agreements that were entered into on or after the day the Amendment will enter into force.
For further details please contact these advocates:
|
|
אין באמור בניוזלטר כדי להוות עצה, הדרכה, ייעוץ או חוות-דעת בנושא, והוא מוגש כשירות ללקוח להעשרה כללית בלבד ולא לכל מטרה אחרת. בכל נושא ספציפי יש לפנות לעורכי הדין הרלבנטיים במשרד נשיץ ברנדס.
|
|
Disclaimer: This Newsletter is intended only to provide general updates to clients and for no other purpose. Nothing in this Newsletter constitutes any opinion or advice on the subject matter dealt with therein and. For any advice or opinion, clients are advised to approach the relevant lawyer at Naschitz, Brandes & Co.
|
