|
אחד השיקולים המרכזיים בביצוע עסקת מקרקעין הוא המיסוי החל בגין אותה עסקה. לשם כך, יש לבחון ולתכנן מראש הן את מתווה העסקה והן את העיתוי שלה. לא פעם כדאיות העסקה נסמכת על קבלת פטורים ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה, וזאת, בין אם מדובר בעסקה בסיסית של מכירת דירת מגורים ובין אם מדובר בעסקאות מורכבות יותר של פינוי-בינוי, עסקאות קומבינציה או פרויקטים של תמ"א 38 בהם מבוקש לעשות שימוש בפטורים אלו.
החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014) שנחקק לאחרונה, קבע בין היתר רפורמה במיסוי מקרקעין, ובכלל זאת – בפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. עיקר השינויים לגבי פטורים אלו יכנסו לתוקף החל מינואר 2014, כך שנותר חלון הזדמנויות אשר מומלץ לנצלו לשם התייעצות והערכות נכונה ומושכלת לכל בעל נדל"ן.
נתייחס להלן בקצרה לעיקרי השינויים לגבי שניים מהפטורים השכיחים ביותר שהיו קיימים עד הרפורמה. אחד מהפטורים הינו פטור מלא ממס על כל השבח שנצבר במכירת דירת המגורים המזכה* הניתן למי שהינו בעלים של דירה יחידה** מכוח הוראת סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג–1963, להלן: החוק. התנאים לזכאות לפטור זה הם שב- 18 החודשים האחרונים שבטרם המכירה, המוכר לא מכר דירה אחרת באותו הפטור וכן שב- 4 השנים שלפני המכירה לא היו לו בעת ובעונה אחת יותר מדירה אחת.
במסגרת הרפורמה, החל מיום 1.1.14, יוגבל הפטור האמור לתמורה של עד 4.5 מליון ₪ בלבד, כך שאם הדירה נמכרת בסכום גבוה יותר – יתרת הסכום תמוסה. כמו כן, נקבע כי תנאי נוסף לזכאות לפטור הינו שהמוכר החזיק בדירה 18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים. הדבר יכול להיות רלוונטי, למשל, לחבר קבוצת רכישה שלאחר הרפורמה לא יוכל עוד למכור מיידית בפטור את הדירה שנבנתה אלא ידרש להחזיק בה 18 חודשים כדי להיות זכאי לפטור.
שינוי נוסף הוא שתבוטל הדרישה לגבי בדיקת המצב ב- 4 השנים שלפני המכירה, ודי שהדירה היא יחידה במועד מכירתה. ואולם, בעניין זה תשומת הלב כי לגבי מי שביום 1.1.14 הינו בעלים של יותר מדירה אחת – זכאותו להשתמש בפטור זה תקום רק החל מיום 1.1.18, כך שיש לתת את הדעת להוראה זו בבחינת העיתוי הנכון לרכישה או מכירה של דירת מגורים למי שמתכנן לעשות כן בתקופה הקרובה. תשומת הלב כי תושב חוץ ידרש להמציא אישורים בקשר לזהות מדינת תושבותו ולעובדה כי אין לו בה דירת מגורים כתנאי לזכאותו לפטור זה של דירה יחידה.
פטור שכיח אחר שנעשה בו שימוש הינו הפטור הכללי מכוח הוראת סעיף 49ב(1) לחוק אשר ניתן להשתמש בו אחת לארבע שנים ללא קשר לכמות הדירות שבבעלות המוכר. במסגרת הרפורמה – החל מיום 1.1.14 יבוטל פטור זה לחלוטין. עם זאת, המחוקק הפחית את שיעורי המס המוטל על השבח הריאלי של דירות מגורים מזכות הנמכרות על ידי יחיד וקבע שיעור מס מוטב של פטור על השבח הריאלי שנצבר עד ליום 31.12.13 ו- 25% על השבח הריאלי שייצבר החל מיום 1.1.14, כשייחוס השבח לתקופות השונות יעשה לינארית. ואולם מעבר לשיעור המס המוטב על השבח הריאלי, לא חל שינוי במס על השבח האינפלציוני ובחובת תשלום מס יסף, שיתכן שתקום לפי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה. כמו כן, המחוקק קבע מגבלות שונות בקשר לאפשרות השימוש בשיעור המס המוטב בתקופת המעבר (1.1.14 – 31.12.17) ובכללן – כי בתקופת המעבר ניתן יהיה למכור רק עד 2 דירות בשיעור המס המוטב וגם זאת רק בהתקיים התנאים הקבועים לעניין זה בחוק, וכי לא תקום זכאות לשיעור מס מוטב בהעברה לקרוב בתקופת המעבר.
* כהגדרתה בחוק. תשומת הלב שקיימות הוראות מיוחדות לגבי זכויות בניה נוספות שטרם מומשו.
** בחוק קבועים מקרים בהם מוכר יחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו יותר מדירה אחת. לא נפרט כאן את התנאים לשימוש בחזקה זו, אולם יצוין כי גם לגביהם יש שינויים במסגרת הרפורמה.
לפרטים נוספים אנא פנו לעורכי הדין במשרדנו:
עו"ד שרית האושנר-רפאל
sraphael@nblaw.com
|
|
One of the major considerations when planning a real estate transaction is the tax applicable to such a transaction. It is therefore necessary to examine and plan in advance the outline of the transaction and its timing. Often the worthwhileness of a transaction is reliant on receiving exemptions from capital gains tax for the sale of an eligible residence and this is the case whether it is a simple transaction involving the sale of a private residence and whether the transactions are more complex, involving evacuation-construction, combination deals or Plan 38 projects which are designed to take advantage of these exemptions.
The Law for Change in National Priorities (Legislative Amendments for Achieving the Budget Targets for 2013 and 2014) which has recently been enacted, includes, among other things, real estate tax reform, including - exemptions from capital gains when selling an eligible private residence. The main changes relating to these exemptions will come into effect from January 2014, so property owners still have time to seek advice and to make appropriate and informed arrangements.
Below we will briefly review the main changes relating to two of the most common exemptions that existed until the reform. One of the exemptions is a full tax exemption on any gain accrued from the sale of a qualifying* residence, given to the owner of a single residence ** pursuant to Section 49b(2) of The Real Estate Tax (Capital Gain and Purchase) Act of 1963 ( "the Act "). To be eligible for this exemption, the seller must not have sold another residence in the 18 months preceding the sale whilst using this exemption, and also, that at any time in the four years preceding the sale; the owner did not have more than one residence.
Under the reform, as of 1.1.14, the said exemption will be limited to a sale price of up to NIS 4.5 million, so that if a residence is sold for a higher amount, the amount exceeding such limit will be taxed. Another condition for receiving the exemption is that the seller owned the residence for 18 months from the day that it became a residential home (this can be relevant, for example, to a group purchasing property, where after the reform coming into effect, will no longer be able to immediately sell the residence just built, but will be required to hold it for 18 months to be eligible for the exemption).
Another change is that there will no longer be the requirement that the owner did not have more than one residence at the same time in the preceding four years, and, instead, it will be sufficient that the residence is the only residence owned by the owner at the time of sale. However, in this regard, attention should be given to a situation where, on 1.1.14, an owner has more than one residence. In such a case, the owner will only be able to make use of the exemption starting on 1/1/18, so it is important to consider this change with regard to the right time to buy or sell a residence for those planning do so in the near future.
It should be noted that in order for a seller who is not a resident of Israel to obtain this single-home exemption, he will be required to provide documentation showing which country he is a resident of and evidence that he does not have a residential home in his country of residence.
Another common exemption is the general exemption under Section 49b(1) of the Act which can be used once every four years regardless of the number of residences owned by the seller. Under the reform, as of 1.1.14, this exemption will be canceled completely. On the other hand, the tax rates levied on the real gain of eligible homes sold by an individual have been lowered and a more attractive tax rate has been set on the real gain accrued up to 31.12.13 and 25% on the real gain that will accumulate as of 1.1.14, with the capital gain being applied on a linear basis. However, there is no change to the tax rate on the inflationary gain and an obligation to pay surtax may be established under section 121b of the Income Tax Ordinance.
Furthermore, there are various limitations on the ability to take advantage of the lower tax rate during the transition period (1.1.14 - 31.12.17) including that in the transition period, the seller will only be able to use the lower tax rate when selling up to two residences and even this, only under the conditions stipulated under the law. There will be no entitlement to the lower tax rate in a transfer to a relative during the transition period.
* As defined in the Act. It should be noted that there are special provisions regarding additional building rights which have not yet been put into effect.
** the Act stipulates cases in which a seller will be seen as an owner of a single residence even if he has more than one residence . We will not go into the conditions for this, but it should be noted these conditions have also changed under the reform.
For further details please contact these advocates:
|
