חדשות הנדל"ן של פאהן קנה | אפריל 2022
|
|
|
|
לקוחות וידידים יקרים,
אנו חותמים את הרבעון הראשון של שנת 2022 עם מהדורה נוספת של חדשות הנדל"ן מבית פאהן קנה - GT Israel.
בפתחו של חג הפסח נאחל לכולכם חג שמח!
יגאל ביטון, שותף, ראש סקטור נדל"ן, פאהן קנה - GT Israel
קרן פרקש, פיתוח עסקי, פאהן קנה -
GT Israel
|
|
|
|
במהדורה זו נדון בנקודות הבאות:
- סקירת ענף הנדל"ן לרבעון - יגאל ביטון, שותף, ראש סקטור הנדל"ן, חטיבת ביקורת
- שכירות ארוכת טווח - האם היזמים נערכים כראוי לכניסה לתחום? - נועם פרקש, שותף, ביקורת פנימית
- התחדשות עירונית בעולם המס - יגאל מנשרוב, דירקטור בכיר, חטיבת המס
- החקיקה שבפתח תכניס גם יזמי בנייה למעגל האחריות בבטיחות - ארז מימון, דירקטור, בטיחות וגהות תעסוקתית
|
|
|
|
ברבעון הנוכחי בחרנו בעזרת יחידת המחקר של פאהן קנה, לבצע מספר סקירות המתייחסות לענף הנדל"ן כלהלן:
1. סקירת שיעורי ההיוון בנכסים מניבים למחצית הראשונה שלשנת 2021 (אשר פורסמה על ידי השמאי הממשלתי בסוף דצמבר 2021 הסקירה העדכנית נכון למועד פרסום ניוזלטר זה
2. ניתוח השינויים בשיעורי ההיוון שהציגו 5 חברות נדל"ן מניב הגדולות בישראל במסגרת דוחותיהן הכספיים לשנת 2021.
|
|
|
|
3. בחינת התנהגות יתר המדדים המובילים במהלך הרבעון הראשון של שנת 2022 למול מדד ת"א נדל"ן.
מניתוח דוח השמאי הממשלתי שפורסם לאחרונה על שיעורי ההיוון בנכסים מניבים: משרדים, מסחר ותעשיה ולוגיסטיקה במהלך המחצית הראשונה של שנת 2021 כאמור לעיל.
שיעורי ההיוון נקבעים בהתאם לאופי השימוש והשוכרים בנכס ומגלמים את רמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרים הכנסות שוטף מהם. ככלל, ירידה בשיעורי ההיוון עשויה להצביע, בין היתר על קיטון ברמת הסיכון ואי הוודאות בקבלת תזרימי המזומנים ותומכת בשיעורי תפוסה גבוהים.
במחצית הראשונה של שנת 2021 נמשכת מגמת הירידה בשיעורי ההיוון בממוצע ארצי, לנכסי משרדים בכ-0.2%. שיעורי ההיוון עבור תעשיה ולוגיסטיקה ומסחר שידעו ירידות בתקופות קודמות נותרו ללא שינוי ביחס לחציון שקדם, ועמדו על כ- 6.9% כל אחד. בהתאם לדוח, הירידה ארוכת הטווח שהחלה בשנת 2010 נמשכת ואף הגיעה לרמה הנמוכה ביותר בעשור האחרון. הירידה בשיעורי ההיוון תרמה להכרה ברווחי שערוך מהותיים בדוחות הכספיים של חברות הפועלות בענף הנדל"ן המניב ובעיקר בתחום המשרדים בישראל.
|
|
|
|
מדד המחירים שפורסם בחודש מרץ האחרון, חתם עליית מחירים שנתית של מחירי הדיור לגובה של 13%, עלייה שלא נראה כמותה ב-11 השנים האחרונות. עלייה זו משקפת בבירור את חוסר האמון בשיטת הממשלה בעשור האחרון, שמטרתה הייתה לצנן את מחירי הדיור באמצעות דחיקת משקיעים החוצה והגדלת היצע הדירות. ממבט חטוף במדד המחירים, ניתן לראות שמחיריהן של דירות חדשות עלו ב-18%, בעוד מחיריהן של דירות יד שניה עלו ב-10% בלבד, מה שמוביל למסקנה כי הכוח המרכזי המשפיע על מחירי הדיור מגיע דווקא מצד הביקוש, כאשר העדפות השוק מתמקדות במשפרי דיור וזוגות צעירים אשר מתקשים בגיוס ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה.
|
|
|
|
רעידות אדמה עלולות לגרום נזק למבנים ולנפש. באמצעות חיזוק מבנים ניתן לצמצם את הסיכון. תוכנית התמ"א אושרה על ידי הממשלה בשנת 2005.
תכנית תמ"א (תכנית מתאר ארצית) מאפשרת חיזוק ושיפור הבניין או הריסתו ובניית מבנה חדש במסגרת פינוי בינוי. הוראות תוכנית המתאר הארצית קובעות על אילו בניינים קיימת הזכאות לחיזוק ושיפור בניינים.
באופן כללי, חוק מיסוי מקרקעין חל על כל מכירה של זכות במקרקעין בישראל. החוק מקים חבות במס שבח על המוכר ומס רכישה על הרוכש. ולכן, לגבי עסקאות שאינם זכאים מטעם הוראות החוק להטבות מס יחולו שיעורי המס הרגילים.
|
|
|
|
מצב הבטיחות העגום באתרי הבנייה בישראל תופס כותרות זה שנים רבות ולא בכדי, בישראל היקף הנפגעים באופן יחסי לכל 100,000 עובדים גדול כמעט פי 3 מאשר במדינות הOECD.
מספר ההרוגים באתרי הבנייה מתחילת השנה הגיע כבר ל 11, שהינו היקף בהחלט חריג גם לתקופות מקבילות בשנים קודמות. מצב זה האיץ את משרד הכלכלה לקדם את תהליך אישורן של תקנות חדשות בתחום בטיחות בבנייה, שמונחות כעת על שולחן ועדת הכלכלה.
|
|
|
|
תכליתן של התקנות החדשות היא להגדיר באופן ברור, שבנוסף על אחריות מנהל העבודה באתר הבנייה בתחום הבטיחות, קיימת גם אחריות על יזם הבנייה. הן הוסיפו בעלי תפקידים שעד כה "נעדרו" מתקנות הבטיחות בעבודה, כגון מנהל הפרויקט ומהנדס הביצוע ולכן קשה היה, עד היום, להעמידם לדין בגין אחריותם לתאונת עבודה, בהתאם לתקנות הבטיחות בבנייה הקיימות.
|
|
|
|
ליצירת קשר בכל נושא בתחום הנדל"ן:
|
|
|
|
|
|
|
|
_Senior_Manager_and_Head_of_Transfer_Pricing_(2).png?dummy=3205)
_2.jpg?cache=1622467538337)
