לקוחות יקרים,
בין אם חיפשתם דירת מגורים להשכרה, או שאתם מעוניינים להשכיר דירת מגורים שבבעלותכם, כדאי להבין מה השתנה ומהן זכויותיכם לאחר תיקון חוק השכירות והשאילה.
בשל פערי הכוחות שנפערו בין משכירים לבין שוכרים והצורך להסדיר פערי כוחות אלה, הוסדר ונערך מחדש חוק השכירות והשאילה, שנחקק בשלהי שנות ה-70, בתיקון המכונה "חוק שכירות הוגנת 2017" שנכנס לתוקף בספטמבר 2017.
יש לציין, כי התיקון לחוק החריג מן ההסדר החדש חוזים בהם דמי השכירות החודשיים עולים על 20,000 ₪ וחוזי שכירות הנעשים בין קרובי משפחה (בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצאי בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה). הטעם להחרגה הוא כי בחוזי שכירות מסוג זה אין רלוונטיות לפערי הכוחות הרגילים הקיימים ביחסים שבין משכיר לשוכר ואין חשש לניצול כוח עודף מצד המשכיר.
בהתאם לתיקון לחוק על חוזה שכירות להיעשות בכתב ולכלול במסגרתו פרטים מהותיים כדוגמת הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות ועוד. לצד פרטים טריוויאליים אלה נוספה הוראה המחייבת משכיר לגלות בחוזה השכירות לשוכר על כל פגם או ליקוי העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש במושכר והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.
באשר לערובה להבטחת קיום התחייבויות השוכר נקבע, כי ערבות הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר (ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן), המשמשת כבטוחה להתחייבויות השוכר, תוגבל עד לגובה סכומם של 3 חודשי שכירות, או - לגבי תקופות קצרות - לשליש מסכום דמי השכירות בגין כל תקופת השכירות, לפי הנמוך.
בנוסף, העילות למימוש ערבויות הוגבלו למקרים של אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקויים ואי ביצוע תשלומים שוטפים - המימוש יהיה רק עד גובה החוב. כן נקבע, כי ניתן יהיה לממש ערבות במקרה של אי פינוי המושכר.
עוד במסגרת התיקון לחוק, הוטלה על המשכיר החובה למסור לשוכר דירה המוגדרת כמתאימה וראויה למגורים, שאחרת יהווה הדבר הפרה של חוזה השכירות. דירה המוגדרת כ"ראויה" צריכה לכלול מערכות תקינות של מי שתיה, ניקוז וחשמל. בנוסף, על דירה ראויה למגורים לכלול פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן מחיצה בין חדרי השירותים ליתר החללים בדירה. בכל מקרה דירה תיחשב כלא ראויה למגורים אם "יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו".
סעיפים בחוזה השכירות הפוטרים את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילים את אחריותו של המשכיר יהיו בטלים מעיקרם וזאת במידה והמשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.
בהתאם לתיקון מוטלת על המשכיר האחריות לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת, שנגרם עקב שימוש סביר במושכר ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף ("פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר") - על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום קבלת הדרישה.
במידה ולא הוסכם בין הצדדים מועד סיום תקופת השכירות או שהצדדים לחוזה המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, מבלי להסכים על תקופת שכירות חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני תוך זמן סביר מראש.
במסגרת התיקון הוסדר גם הנושא של שכירויות משנה ("סאבלט"). נקבע, כברירת מחדל, כי השוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה או להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, אלא בהסכמת המשכיר, אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
לסיכום, כפי שניתן להיווכח במסגרת התיקון לחוק ערך המחוקק איזון מחדש של זכויות וחובות הצדדים במסגרת הסכם שכירות. כדי להבטיח הגנה על זכויות השוכר אשר נתפס כצד "החלש" במישור היחסים עם המשכיר, כפי שעוגנו במסגרת התיקון לחוק, קבע המחוקק, כי על חלק ניכר מהוראות התיקון לא ניתן להתנות, אלא לטובת השוכר.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה והבהרה.
בברכה,
מחלקת נדל"ן FWMK
*אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ספציפי.
