לאחרונה, אישר בית המשפט העליון פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר קבע כי פגישה שהתקיימה בין שני יזמי נדל"ן ואשר הסתיימה בלחיצת יד - מהווה הסכם מחייב, וזאת חרף העובדה שלא נחתם בין הצדדים כל הסכם.
רקע
- בשלהי חודש אוקטובר 2012, נפגשו שני יזמים בתחום הנדל"ן ובמהלך הפגישה סיפר יזם א' ליזם ב' כי הוא מנהל מו"מ לרכישת מגרש אשר עליו ניצב בניין מסחרי שמצבו רעוע. יזם א' ציין כי בכוונתו להרוס את המבנה הקיים ולבנות במקומו מבנה חדש, תוך ניצול מיטבי של זכויות הבנייה בו, וביקש להיוועץ ביזם ב' ביחס לדרך המועדפת לעשות כן.
- בסמוך לאחר מכן, נפגשו הצדדים פעם נוספת, ובפגישה זו סיפר יזם ב' ליזם א' כי עלה בראשו רעיון חדשני שיאפשר להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במגרש, בעלויות מינימאליות. הצדדים סיכמו ביניהם כי בתמורה לרעיון החדשני, ישלם יזם א' ליזם ב' מחצית מהרווחים שיתקבלו כתוצאה מהגדלת זכויות הבניה. לאחר שלחצו ידיהם, חשף יזם ב' בפני יזם א' את הרעיון.
- מספר חודשים לאחר מכן, התקיימה פגישה נוספת בין היזמים, בה דובר על שינוי התמורה שנקבעה בפגישה הקודמת ובסיומה הסכים יזם ב' להסתפק בשליש מהרווחים שיתקבלו כתוצאה מהגדלת זכויות הבניה.
- בין שתי פגישות אלו ובחודשים שלאחר מכן, ניהלו היזמים משא ומתן ביחס לטיוטת הסכם בכתב והוחלפו ביניהם תכתובות דוא"ל ומסרונים בקשר לכך, אולם טיוטת ההסכם לא נחתמה מעולם.
פסק הדין
בפסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב (ת"א 36997-07-14 בוטיק הוטל ים המלח בע"מ ואריה פרידמן נ' מרדכי גרין (איבגי), צבי בורקו ומצלר יזמות ובניה בע"מ), שניתן בחודש מאי 2017, קבע כבוד השופט מגן אלטוביה כי בפגישה אשר הסתיימה בלחיצת יד, היזמים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם משפטי מחייב והתקיימה גם דרישת המסוימות. בהתאם לסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973: "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסוימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". כבוד השופט אלטוביה, הוסיף וקבע כי אין מדובר בעסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב, בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (מה שידוע כ"דרישת הכתב"), הואיל ויזם א' התחייב להעביר מחצית מהרווחים שיצמחו לו מהגדלת זכויות הבניה, ולא התחייב להקנות זכויות בנכס. על יסוד נימוקים אלו נפסק כי יזם ב' זכאי למחצית מהרווחים בגין הגדלת זכויות הבניה וזאת מכוח החוזה בעל פה שנכרת בין הצדדים בפגישתם.
הצדדים ערערו על פסק הדין, וביום 11.10.2020 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 4933/17 ו-ע"א 9702/17). בפסק הדין, אישר בית המשפט העליון את קביעת בית המשפט המחוזי לפיה אין המדובר ב"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" לגביה קבועה דרישת כתב וכי אין מניעה להכיר בתוקפו המחייב של חוזה שנערך בעל פה, ובלבד שתתקיימנה הדרישות החיוניות לכריתת חוזה, קרי גמירות דעת ומסוימות. במקרה דנן, הצדדים אף הביעו דעתם כי אין כל צורך בהסכם פורמאלי בכתב על מנת שתהיה ביניהם התקשרות מחייבת ודי בגמירות הדעת והמסוימות שהתגבשה במהלך פגישותיהם, התנהגותם לאחר הפגישות והתכתובות ביניהם, כדי ליצור חוזה מחייב מבחינה משפטית.
בית המשפט העליון אף הוסיף על קביעת בית המשפט המחוזי וקבע כי כשם שניתן לכרות חוזה בעל פה, כך ניתן גם לשנותו בעל פה, ולעיתים אף בדרך של התנהגות. לפיכך, משהגיעו הצדדים להסכמה מאוחרת ביחס לתיקון התמורה לה יהא זכאי יזם ב' (אשר תהא בסך של שליש מרווחי הגדלת זכויות הבנייה, במקום מחצית מהם) - אין הצדקה שלא לתת תוקף משפטי לשינוי זה בתנאי החוזה. לאור זאת, בית המשפט העליון קבע כי יש לחייב את יזם א' לשלם ליזם ב' שליש מהרווחים שצמחו כתוצאה מהגדלת זכויות הבנייה.
סיכום ומסקנות
- התקשרות בתחום המקרקעין אשר אינה מהווה עסקה במקרקעין, יכולה להיות מחייבת מבחינה משפטית – גם אם לא נחתם הסכם בכתב, כמו במקרה זה - בו ההתקשרות היא למתן שירותים בנוגע למקרקעין כנגד תמורה כספית.
- גמירות דעת נלמדת מהתנהגות הצדדים וממכלול נסיבות המקרה – ולכן יש משמעות רבה לאופן התנהלות הצדדים, האמירות, המחוות והתכתובות ביניהם, גם אם נעשו בעל-פה, בדוא"ל או בכל דרך אחרת שאינה "רשמית".
- כפי שניתן לכרות חוזה בעל פה, כך ניתן גם לשנותו, בעל פה ו/או בהתנהגות. יש להתייחס ברצינות להסכמות אליהן מגיעים במסגרת המשא ומתן ולהתחייבויות בהן מתחייבים הצדדים גם כאשר לא נחתם הסכם בכתב בסופו של דבר.
האמור במזכר זה הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
|
|
|
