אנו נמצאים בעיצומה של מגפת הקורונה, אשר מלבד השלכותיה על בריאות הציבור, גרמה להשלכות משמעותיות ביחס להתקשרויות חוזיות בין צדדים.
בימים האחרונים, הוציאה לשכת עורכי הדין בישראל נייר עמדה שמטרתו להציג תמונה משפטית רחבה להשלכות האפשריות של המגפה, על התקשרויות חוזיות שונות ובפרט על הסכמי שכירות.
במסגרת נייר העמדה סוקרת לשכת עורכי הדין את דיני הסיכול הכלליים, הוראות חוק השכירות והשאילה, דוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות המשתנות, הוראות של "כוח עליון" בהסכמים וניתוח שלהן עקב המשבר דנן וכד'.
נייר העמדה מציג טיעונים לכאן ולכאן וכמובן מבלי יכולת לנבא באופן מלא את העמדה שתקבע בסופו של יום בבתי המשפט, אשר תהא כמובן תלוית נסיבות ספציפיות של כל מקרה ומקרה.
יחד עם זאת, נייר העמדה משרטט מקרי בוחן ביחס לסוגי הסכמי שכירות שונים וקובע מסקנות ביחס להסכמים אלה:
הסכמי שכירות למגורים
חקיקת החירום של הממשלה לא קבעה כל מגבלות שימוש למגורים בנכסים. במרבית המקרים, מטרת השכירות והתועלת מן המושכר לא נמנעה מהשוכר. בנסיבות אלה, לפי לשכת עורכי הדין, אין סיכול למטרת השכירות וקיים קושי בטענה של שוכר לפטור מדמי שכירות בגין התקופה.
הסכמי שכירות לעסקים שחקיקת החירום השביתה את פעילותם
חקיקת החירום הורתה על השבתה מוחלטת של עסקים מסוימים כדוגמת בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפעיל משלוחי Take Away, חדרי כושר וכיו"ב). הוראות אלה מסכלות באופן מלא את אפשרות השוכרים לעשות שימוש במושכר ונמנעת מהם ההנאה מהמושכר. יש להתייחס במקרים אלה, האם גם נקבע סגר באזור מסוים, המונע באופן מוחלט גישה אל המושכר. לפי גישתה של לשכת עורכי הדין, מצב דברים זה יאפשר לשוכרים לבטל את הסכמי השכירות או לפטור עצמם מתשלום דמי השכירות עד להסרת המניעה. אולם, הלשכה מדגישה, כי למשכיר עומדת הזכות לבטל את הסכם השכירות בתוך זמן סביר.
הסכמי שכירות לעסקים שחקיקת החירום לא השביתה את פעילותם אך צמצמה את האפשרות להעסקת עובדים
חקיקת החירום הגבילה את נוכחות העובדים במקומות העבודה תחילה ל-30% או 10 עובדים, לפי הגבוה, ואילו כיום ל-15% או 10 עובדים, לפי הגבוה. לפי לשכת עורכי הדין, הוראות אלה מסכלות את אפשרות השימוש במושכר לפחות ב-85%. מניעות חלקית זו אינה מונעת לחלוטין את השימוש וההנאה במושכר. לשכת עורכי הדין מדגישה, כי שאלת המניעות נגזרת ממאפייני הנאה נוספים במושכר, כגון: החזקת ציוד משרדי, הפעלת שרתי מחשוב, אחסון וכד'.
במקרים אלו, בהם השתנה מהותית השימוש במושכר, אזי, בכפוף לנסיבותיו של כל מקרה לגופו, לרבות התניות ספציפיות שנקבעו בהסכם, סוברת לשכת עורכי הדין, כי נדרש יישום של חובת תום הלב והדוקטרינה של התאמת החוזה לנסיבותיו המשתנות, באופן שבתקופת המניעה יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות והניהול, מבלי שהדבר ייחשב כהפרה של הסכם השכירות. בהערת אגב, נציין כי לא מצאנו תימוכין לאופן קביעת שיעור הפחתת דמי השכירות שצוין לעיל על ידי לשכת עורכי הדין ולטעמנו כל מקרה צריך להישקל לגופו.
הסכמי שכירות לעסקים חיוניים שחקיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול
עסקים שהוגדרו בחקיקת החירום כ'עסקים חיוניים' והותר להם לפעול במתכונת עסקית רגילה ללא מגבלות של מצבת עובדים, הרי שמטרת השכירות לא סוכלה והנאתם מן המושכר לא נמנעה. במקרה זה, אין להחיל את דיני הסיכול ביחס להסכמים אלו ולרבות אין להחיל את דוקטרינת התאמת החוזה בהתאם לנסיבות.
הסכמי שכירות לעסקים שאינם מבוססים על הון אנושי
הסכמי שכירות שעיקר פעילותם נסמכת על אוטומציה של מכונות או על אחסון להבדיל מכוח אדם אנושי, כדוגמת מחסנים, מרכזים לוגיסטיים, מפעלים תעשייתיים וכד', לא ייחשבו, לדעת לשכת עורכי הדין, כהסכמי שכירות שמטרתם סוכלה, שכן התקנות והצווים לא הגבילו עסקים אלה והנאתם מהמושכר לא נפגעה, כל זאת בכפוף למקרים ספציפיים ונסיבות ספציפיות שעשויים להיות חריגים אל הכלל.
האמור במסמך זה אינו מובא כתחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני והוא מהווה מידע כללי בלבד בנוגע לסוגיות המשפטיות הרלוונטיות ולעמדתה של לשכת עורכי הדין ביחס לסוגיות אלו.
