בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון (בר"מ 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, 1.4.2020), נבחנו שתי שאלות:
השאלה הראשונה הינה האם פגיעה בפוטנציאל התכנוני עשויה כשלעצמה להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין ירידת ערך מקרקעין. ביחס לשאלה זו קבעה דעת הרוב, כי פגיעה בפוטנציאל תכנוני עשויה להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, בתנאי שתהא זו פגיעה קונקרטית וקרובה לוודאי על פי תכנית שהוחלט על הפקדתה. כמו כן, נקבע, כי יש להוכיח "דבר מה נוסף", שיתבטא בהיעדר מניעה נראית לעין לאישורה של התכנית המופקדת, באופן שמציב את התכנית כמעט בנקודת "אל-חזור".
השאלה השנייה הינה שאלת השווי, במסגרתה יש לבחון האם וכיצד יש להתחשב במחיר השוק, ככל שבמסגרתו משתקפת פגיעה בפוטנציאל התכנוני הכללי של המקרקעין. ראשית נקבע, כי "שיטת ההשוואה" לקביעת שווי המקרקעין אינה מתאימה במקרה דנן. כמו כן נקבע, כי במסגרת הערכת שווי הפגיעה במקרקעין יש להתחשב בפוטנציאל התכנוני המבוסס על פוטנציאל תכנוני קונקרטי בלבד, הנגזר מעקרונות אובייקטיבים, להבדיל משווי פוטנציאל הנובע מספקולציות או מחיר סובייקטיבי, שאדם פלוני מוכן לשלם בעבור הנכס. דהיינו, יש לבצע התאמות בשומת המקרקעין לקביעת שווי הפיצוי בהתאם לאמור לעיל, כך שלא תוכר פגיעה במקרקעין מחמת אובדן פוטנציאל תכנוני בנסיבות "עמומות", כגון התבססות על ספקולציות או השערות, אשר עלולה לפגוע בקופה הציבורית ובאינטרס הציבורי הרחב.
הלכה למעשה, פסיקה זו קובעת כי הפיצוי שישולם לבעל מקרקעין שנפגעו מתוכנית לא ייגזר משווי המקרקעין שהיה משולם בשוק החופשי, בעסקה רצונית, אלא, לפי מחיר נמוך יותר, המשקף ערך כלכלי של המקרקעין, הנגזר מפוטנציאל תכנוני קונקרטי, המתעלם מפוטנציאל תכנוני המבוסס על ציפייה כללית וספקולטיבית.
השופט גרוסקופף אשר היה בדעת מיעוט בפסק הדין, ציין, כי כאשר מחיר השוק של קרקע חקלאית גבוה יחסית לקרקע חקלאית באזורים אחרים בארץ, הוא משקף ציפיות כלליות של הציבור לכך שבעתיד, ייתכן כי יתאפשרו שימושים אחרים במקרקעין. ציפיות כלליות אלה מבטאות את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין אשר בא לידי ביטוי בשווי שוק גבוה יותר, על אף שאינו מעוגן בתוכנית מתאר מאושרת.
לדעת השופט גרוסקופף, חישוב הפיצוי בגין פגיעה תכנונית נעשה באמצעות השוואה בין ערך המקרקעין לפני אישור התכנית הפוגעת, לערכו לאחר אישורה. ערך המקרקעין נקבע על פי שווי השוק של המקרקעין, ומביא בחשבון את מכלול מאפייני המקרקעין כפי שהם משתקפים במחיר שהיה משולם בעבור המקרקעין על ידי קונה מרצון למוכר מרצון. מבחינה מקצועית, שווי שוק זה נקבע על ידי שמאי המקרקעין, באמצעות שיטות הערכה שונות, שהמרכזית בהן היא התבססות על עסקאות השוואה. סטייה מדרך חישוב זו, על דרך של נטרול מאפיין מסוים של המקרקעין (ובמקרה דנן הפוטנציאל התכנוני), אפשרית מבחינה טכנית, ואולם היא מחייבת להצביע על הצדקה נורמטיבית לכך שבמסגרת הערכת שווי המקרקעין ינוטרל דווקא המאפיין האמור.
השופט גרוסקופף הדגיש כי התעלמות ממאפיין אובייקטיבי של המקרקעין, מביאה למתן פיצוי חלקי בגין הפגיעה התכנונית – ופיצוי חלקי משמעו פגיעה בתכליות הראויות כגון הגנה על קניין הפרט, יצירת אחידות במסגרת הנטילה השלטונית וכיו"ב. לפיכך, לפי השופט גרוסקופף, בהעדר הצדקות כבדות משקל, אין מקום לנטרל את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין – בעת הערכת שווי המקרקעין לצורך קביעת הפיצוי בגין פגיעה תכנונית.
לסיכום, מדובר בפסיקה אשר קובעת כי פיצוי בעל מקרקעין שהגיש תביעה על ירידת ערך עקב אישור תוכנית (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה), ייקבע על פי שווי השוק של המקרקעין שבבעלותו לאחר נטרול שווי הפוטנציאל התכנוני אשר אינו מבוסס על תכנית מופקדת ברמת וודאות גבוהה כאמור לעיל.
האמור לעיל מהווה תמצית כללית של המצב המשפטי ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל הבהרה או שאלה ובמתן ייעוץ פרטני
