פסק דין שניתן ביום 11.4.2018 על ידי בית המשפט העליון (ע"א 4260/15) קבע, כי קונה אשר שילם את מלוא התמורה למוכר בעסקת מקרקעין, לא יכול לדרוש מהוועדה המקומית להנפיק לו אישור לרישום העברת זכויות במקרקעין, מבלי ששולם חוב היטל ההשבחה (החל על המוכר), אף אם המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון.
עסקינן במכירת נכס מקרקעין, במסגרתה התחייב המוכר לשאת בהיטל ההשבחה החל על הנכס.
המוכר לא שילם את היטל ההשבחה בעקבות פשיטת רגל, ולא עמד בחיובו החוזי כלפי הקונה להמצאת אישור הוועדה המקומית, אשר נדרש לשם רישום העברת זכויות במרשם המקרקעין (על פי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה), זאת חרף העובדה שהקונה שילמה למוכר את מלוא התמורה.
במסגרת ההסכם נקבע פיקדון מיסים נמוך, אשר היה רחוק מלהספיק לכיסוי החוב בהיטל ההשבחה.
השאלה שהתעוררה במסגרת פסק הדין הינה - האם הוועדה המקומית רשאית שלא להנפיק לקונה את אישור הוועדה כל עוד לא שולם החוב, ובכך למעשה למנוע מהקונה להשלים את העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
הקונה טענה, כי על בית המשפט לחייב את הוועדה המקומית להמציא לה את אישור הוועדה להשלמת הרישום, שכן לשיטתה הוועדה המקומית היא הנושה והמוכר הוא החייב, המצוי בהליכי פשיטת רגל. כך, שעל הוועדה המקומית להגיש תביעת חוב כנושה רגיל, ואין היא יכולה לעכב את המצאת אישור הוועדה כאמצעי לחץ על הקונה.
הוועדה המקומית טענה מנגד, כי אין להנפיק את אישור הוועדה אלא לאחר תשלום היטל ההשבחה, ולשיטתה, ככל שהקונה מעוניינת בהנפקת אישור זה, לשם רישומה כבעלים של הנכס, על הקונה לשלם את היטל ההשבחה ולהגיש תביעת חוב כנושה רגיל של המוכר.
בית המשפט קבע (כב' השופט עמית אליו הצטרפו כב' השופטת ברון וכב' השופט אלרון), כי אין לחייב את הוועדה המקומית להנפיק את אישור הוועדה, כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה, וזאת משני טעמים עיקריים:
הטעם הראשון - לא ייתכן שקונה ישפר מצבו בעקבות פשיטת הרגל אליה נקלע המוכר, שכן במקרה בו המוכר לא היה הופך לחדל פירעון, הקונה לא יכול היה לדרוש מהוועדה המקומית את אישור הועדה מבלי שההיטל שולם.
הטעם השני - הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול. לוועדה המקומית קיים קושי לנקוט אמצעים אפקטיביים לגביית חוב היטל השבחה בעת מימוש הזכויות (מכירת המקרקעין), זאת לעומת הקונה, אשר יכול לעשות שימוש במנגנונים חוזיים דוגמת פיקדון מיסים המוחזק בנאמנות.
פסק הדין מדגיש ביתר שאת את חשיבות פיקדון המיסים המוחזק בנאמנות, כמנגנון חוזי הכרחי להבטחת תשלום היטלים ומיסים החלים על המוכר. למותר לציין, כי על הקונה לוודא, בין בעצמו ובין באמצעות שמאי מטעמו, כי סך פיקדון המיסים משקף נאמנה את ההיטלים והמיסים הצפויים כתוצאה מהעסקה.
לטעמנו, ראוי היה שהמחוקק יפתור את סוגיית הנפקת אישור הוועדה המקומית בעסקאות מקרקעין על ידי יצירת מנגנון של תשלום מקדמה, שכנגדו מונפק אישור הוועדה. זאת, בדומה למנגנון המקדמות שנקבע בסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, ובכך להקטין את החשיפה של קונים למקרים מעין אלה, ולפשט את הפרוצדורה לרישום העברת הזכויות במרשם המקרקעין.
נשמח לעמוד לרשותכם להבהרות בעניינים אלו ובמתן ייעוץ פרטני לכל שאלה.
האמור לעיל מהווה תמצית בלבד של פסק הדין, המובאת לצורך התרשמות כללית בלבד, ואין להסתמך עליה או להתייחס אליה כאל ייעוץ משפטי.
