ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 דנה לאחרונה בשאלה תקדימית שהתעוררה בעניין מיסוי דירת יוקרה במס שבח: האם פטור ממס שבח ניתן לדירה או למוכר? באופן ספציפי יותר, האם במקרה של מכירת דירת יוקרה על ידי כמה מוכרים זכאי כל אחד מהם לפטור בגובה מלוא סכום התקרה או שמא תקרת הפטור היא אחת ביחס לשווי המכירה של הדירה כולה ולפיכך כל אחד מן המוכרים זכאי לחלק היחסי מהפטור, כפי חלקו בדירה?

העוררים הם בעלים במשותף של דירת מגורים ברחוב ריינס בתל אביב, אשר מכרו את זכויותיהם בדירה, בשווי 50% כל אחד, בתמורה כוללת של 10 מיליון ש"ח. העוררים ביקשו כי יחול על המכירה פטור ממס שבח, כך שכל אחד מהם ייהנה מפטור מלא. ואולם מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב העניק לכל אחד מהם פטור רק עד לסכום המהווה 50% מהתקרה, בטענה שהפטור ניתן לדירה ולא למוכר, ולכן כל עורר זכאי רק לפטור לפי חלקו היחסי.

ועדת הערר ניתחה את סעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין וקבעה כי הסעיף אינו מתייחס מפורשות לשאלה אם הפטור חל על מוכר או על דירה, אך כי ניתן להסיק, מלשון החוק ותכליתו, מההיסטוריה החקיקתית, מן הפסיקה ומן הספרות בנושא, כי מדובר בתקרת פטור שניתנה למוכר ולא לדירה. כך, למשל, צוין בפסק הדין כי תכליתו העיקרית של מס שבח, ככל מס, הוא תקצוב הקופה הציבורית, וכן, באופן ספציפי למס זה, צמצום פערים והכוונת שוק הנדל"ן והדיור. בהקשר זה צוין בפסק הדין כי ההנחה היא כי מס שבח גבוה יוביל לצמצום היצע הדירות מכיוון שמשקיעים יעדיפו לא למכור את הדירות שברשותם תוך תשלום מס גבוה, וכן לצמצום הביקוש, שכן משקיעים יעדיפו להשקיע מלכתחילה באפיקי השקעה אחרים, זולים יותר. ואולם, כך צוין, ההצדקה לגביית המס פוחתת כאשר מדובר בדירתו היחידה של הנישום, המשמשת גם למגוריו. במקרה כזה ניתן פטור ממס שבח כדי להקל על אדם להחליף את מקום מגוריו. על פי פסק הדין, ההיגיון שעמד בבסיס קביעת סכום התקרה לעניין הפטור היה להגביל אותו לבעלי מסוגלות כלכלית, כך שהפטור היה מוגבל עד לשוויה של דירה רגילה ולא דירת יוקרה.

על בסיס ניתוח זה קבעה השופטת, במקרה ראשון מסוגו מאז נחקק הסעיף הרלוונטי לפני כעשור, כי כאשר שני בני אדם מחזיקים במשותף דירת יוקרה, הם דומים יותר לאדם ממוצע משפר דיור מאשר לאדם אמיד שמחזיק לבדו בדירת יוקרה. בפסק הדין נדחתה הטענה של מנהל מיסוי מקרקעין כי יהיה בכך פתח למניפולציה של מוכרים על ידי צירוף של אדם זר כבעלים כדי להתחמק ממס, ונקבע כי מדובר במקרים נדירים שלא צריכים להשפיע על המדיניות המשפטית בנושא. עוד הדגיש ה הוועדה בפסק דינה כי לא מדובר במצבים של מוכרים שמשתייכים לאותו תא משפחתי או במצבים של פטור דירת ירושה – במצבים אלה, על פי דין, אין "לשכפל" את הפטור בין המוכרים.

בסופו של פסק הדין, אשר קיבל את עמדת העוררים, קראה השופטת למחוקק לפעול לתיקון מפורש של סעיף הפטור, כך שיקבע כי סכום תקרת הפטור הוא לדירה בכללותה ולא לכל מוכר ומוכר, ככל שזו אכן הכוונה. בהקשר זה ציין חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות כי אמנם לאור ניסוח החוק התוצאה היא נכונה, אבל היא נוגדת את השכל הישר ואת המטרה הסוציאלית של אחידות, וכי ראוי לשנות את הסעיף כך שסכום הפטור יהיה לדירה.

הפניות: ו"ע (ועדת ערר מיסוי מקרקעין) 59018-11-21 גבע נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו, 2022)